세금혜택(임대주택, 임대소득, 종부세, 비과세)

임대주택 세제혜택 기준금액

관할 지역과 세무서에 임대주택으로 등록되어 있으면서 일정 기간을 임대 등 조건으로 하면 임대주택에 대한 세제혜택을 받을 수 있습니다. 그런데 이 여러 조건 중 주택 가격에 영향이 있습니다.

 

매입임대주택 기준으로 소득세 및 종합부동산세는 임대 개시일 당시에 공시 가격 기준으로 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 조건에 부합해야 합니다. 지방세는 취득세와 재산세 감면 기준이 각각 다른 걸 볼 수 있습니다. 임대 사업자가 임대주택을 최초로 분양받아서 취득하는 경우에는 그것을 감면받기 위한 요건으로 주택 취득가액이 6억 원(수도권 외 지역은 3언원) 이하여야 합니다.

 

이어 임대주택 중 재산세 감면 대상은 공동주택 공시 가격 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하, 오피스텔의 경우는 시가표준액 4억 원(수도권 외 지역 2억 원) 이하여야 합니다. 주택가액 외에도 세법에서 정하는 임대주택 적용 대상 조건을 모두 만족해야만이 세제혜택을 받을 수 있습니다.

 

임대소득 비과세

분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않는 대신에 14%의 소득세율(지방소득세 별도)을 적용하는 방법이라고 생각하면 됩니다. 연간 2,000만 원을 초과하는 주택임대소득은 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~45%)로 세금을 신고 납부해야 합니다. 세금이 매우 커질 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

사업소득의 일부로 주택임대소득이 포함되니 과세대상이지만 일정 기준을 넘으면 비과세도 적용이 가능합니다. 일단 주택임대소득 중 월세 소득은 9억 원 이하의 부부합산 1주 택일 경우에 비과세를 적용받을 수 있습니다. 전세 보증금도 일부분 이자율을 곱한 액수를 임대소득으로 보는 경우가 있는데, 이 경우 부부 합산 3 주택 이상이어야 하고, 보증금 합계액이 3억 원이 초과된 경우에 한해 과세대상이 된다고 합니다. 과세 대상 주택임대 소득이더라도 연간 2,000만 원 이하일 경우는 분리과세로 선택할 수 있으니 참고하시길 바랍니다

 

종합부동산세 공제 기준금액

종부세는 기본적으로 주택 소유를 하고 있는 사람을 기준으로 금액을 산정합니다. 양도소득세 비과세 기준금액이 주택을 기준으로 하는 것과 차이가 있습니다. 현재 종합부동산세 공제 기준금액은 1인당 보유 주택의 공시 가격 합산 6억 원으로써 주택을 단독으로 소유한 경우와 공동으로 소유한 경우에 과세가 달라질 수 있습니다.

 

하나의 예로써, 우리가 만약 공시지가 12억 원인 주택을 1명이 소유한 경우에는 6억 원을 공제받고, 2명이 50%씩 공동지분으로 소유하고 있는 경우에는 각자 6억 원씩 공제받아서 공제금액이 12억원으로 늘어나는 효과가 생깁니다. 하지만 만약 해당 주택이 단독명의고 1세대 1주택이라면, 공시가격 11억원을 공제하고 세액공제도 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 또한 부부 공동명의 1세대 1주택에 대해서는 11억원 공제에다가 세액공제와 공동명의자 각자 6억원 공제 중 세금 부담이 적은 쪽으로 선택할 수 있습니다.

 

양도세 및 비과세

계속해서 생각해야 할 경우는 공동명의 주택 사례가 있습니다. 최근 들어 주택을 부부간 공동명의로 소유한 경우가 많습니다. 이렇게 공동 보유한 주택이라도 1세대 1 주택 비과세 기준금액은 주택 전체를 기준으로 12억 원이 됩니다. 공동명의 주택은 과세대상 양도차익 중 소유자 각자의 지분비율에 따라 양도 소득세를 계산하게 됩니다. 공동일 경우 지분비율에 해당하는 과세표준에 누진세율을 적용하기 때문에 단독일 경우보다 양도소득세가 줄어듭니다.

 

일반 장기보유 특별공제율이 최대 30%인 것과 비교하면 높은 혜택으로 생각할 수 있습니다. 만약 위 주택이 10년 보유 및 10년 거주까지 완료했다고 한다면 15억 원에 양도할 때 양도소득세는 고작 170만 원이기 때문입니다.