[오피스텔 투자 한번에 알기] 재산세 표준세율, 부가세, 취득세, 종부세 등

<<목차>>

1. 오피스텔 재산세 표준세율

2. 재산세와 종부세

3. 업무용 오피스텔의 매도와 부가세

4. 주거용 오피스텔의 취득세 감면

5. 오피스텔의 주거용 전환

6. 주택수 판정

7. 분양권의 양도세

8. 종부세 합산과세를 피할 수 있나

 

1. 오피스텔 재산세 표준세율

구분		과세표준 (공시가격)	세율
업무용	토지	~2억원 이하	0.2%
		10억원 이하	40만원 + 2억원 초과금액의 0.3%
		10억원 초과	280만원 + 10억원 초과금액의 0.4%
	건물	과세표준 금액	0.25%
주거용	주택	6천만원 이하	0.1%
		1억 5천만원 이하	6만원 + 초과금액의 0.25%
		3억원 이하	19만 5천원 + 초과금액의 0.25%
		3억원 초과	57만원 + 초과금액의 0.4%

 

2. 재산세와 종부세

구분	업무용	주거용
재산세	건물분 = 시가표준             x 공정시장가액비율 (70%)             x 0.25% (단일세율)	주택분 = 시가표준             x 공정시장가액비율 (60%)             x (0.1~0.4%, 가액에 따라 다름)
	토지분 = 개별공시지가             x 공정시장가액비율(70%)                    x (0.2~0.4%, 가액에 따라 다름)
종부세	대상이 아님	대상주택에 합산

 

3. 업무용 오피스텔의 매도와 부가세

매수인이 주거용으로 사용하는 경우

양도인은 재화의 공급에 해당하는 것으로 토지와 건물가액을 구분한 다음  건물가액의 10%를 부가세로 납부해야 함 (매매계약서에 명시)

매수인이 업무용으로 계속 임대하는 경우

업무용 오피스텔이 포괄적 양도에 해당되는 경우, 재화의 공급으로 불인정 따라서, 부가세가 과세되지 않으며 환급받은 세액 또한 반환하지 아니함

 

4. 주거용 오피스텔의 취득세 감면

신축 오피스텔 분양시, 주택임대사업자로 등록  임대 의무기간(10년), 임대료 증액 제한(연 5% 이내)

-전용 60㎡ 이하 + 취득세 200만원 이하 : 면제 -200만원 초과 : 85% 감면

-전용 60~85㎡ 경우, 50% 감면

5. 오피스텔의 주거용 전환

소유주 신청	----->	지자체(세무과 재산세)에 신청 (침실, 주방 등 실내사진 첨부)
임차인 신고	----->	임차인이 임대차 종료 후, 5년 이내에 월세소득공제 신청가능
세무서 조사	----->	사업자등록여부, 부가세신고여부, 전입신고여부 등에 상관없이 실제 사용용도에 따라 판단
업무용 존속	----->	임대차 계약시, 부가세 납부 및 전입금지 특약  또는 임차인이 사업자 등록을 냄

 

6. 오피스텔의 주택수 판정

업무용 오피스텔은 주택이 아니다.

단, 실거주로 주택으로 간주될 수 있다.

주거용 오피스텔 소유와 아파트 청약

주택법으로는 주택으로 분류되지 않으므로 아파트 청약 시 주택수에 산입되지 않는다. 세법에서는 주택으로 간주되어 취득세, 재산세(종부세), 양도세에서 주택수로 산입된다.

시가표준 1억원 이하 오피스텔

취득시기와 관계없이, 다른 주택을 취득하여 취득세를 납부할 때, 주택으로 간주되지 않는다.

20 .8. 12. 이후 신규  취득하는 주거용 오피스텔

'20. 8. 12. 이후, 이전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 매매나 증여, 상속한 경우에는 오피스텔의 새주인에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택으로 간주된다.

'20. 8. 11. 이전 취득한 업무용 오피스텔을 '20. 8. 12. 이후 주거용 전환시 주택으로 간주하지 않는다.

오피스텔 분양권 : 용도 미확정이므로 주택으로 간주하지 않는다.

 

7. 오피스텔 분양권의 양도세

-주택 분양권에서의 양도세 중과규정이 적용되지 않는다.

-경우에 따라 전매제한이 될 수 있다.

-양도차익 계산시, 납입 분양대금 중 부가세 환급분에 대한 세액계산을 정확하게 한다.

 

양도소득금액	보유기간 (지방세 포함)			누진공제액
	1년 미만	2년 미만	2년 이상
1,200만원 이하	55%	44%	6.6%	-
4,600만원 이하			16.5%	108만원
8,800만원 이하			26.4%	522만원
1.5억원 이하			38.5%	1490만원
3억원 이하			41.8%	1940만원
5억원 이하			44.0%	2540만원
5억원 초과			46.2%	3540만원

*장기보유특별공제

-3년 이상 보유 시 연간 2%씩 공제, 최대 15년 이상 보유 시 30% 공제

-9억 초과 시 적용 안됨

 

업무용 오피스텔

-주거용 오피스텔과는 다르게 비과세가 없다.

-2년 이상 보유 시, 일반과세를 적용받는다. (보유기간에 따라 장기보유특별공제 혜택)

-양도세 산출과정

양도차익	= 양도가액 - 취득가액 - 소요경비
↓
과세표준	= 양도차익 - 장특공 - 기본공제(250만원)
↓
양도세	= 과세표준 X 세율 - 누진공제액

 

주거용 오피스텔의 재산세 조정신청

- 6/1 이전 전입신고

 

- 재산세 변동신고서 제출내역 (구청, 세무과 재산세 담당)

1) 재산세 변동신고서 양식

2) 주거용 내부사진 (침실, 주방 등)

3) 전입세대 열람내역

4) 관리비 영수증

5) 소유자 신분증, 도장

 

8. 종부세 합산과세를 피할 수 있나?

-과세관청이 다르다

 재산세 : 지방세, 시군구청 부과

 종부세 : 국세, 국세청 부과

 

-실질과세원칙에 따라 부과

 실제 주거용으로 사용하는지가 중요