[부동산 규제 및 세법 정리] 양도세 (비과세, 중과, 세율)

규제대상 및 주요 변경 내용

양도세

1 주택자 비과세 (12억 이하 비과세)

[비과세 공제액 변경] 9억에서 12억으로 상향 (21. 12. 8 이후 거래분부터)

*2021. 1. 1 이후 양도 시 다른 주택 매도 후 최종 1 주택이 된 후 2년간 보유(조정지역은 2년 거주)해야 비과세 (21. 1. 1 당시 일시적 2 주택자는 제외, 장특공 최대 80%는 유효)

 

2017년 8월 2일 대책 이후 취득 당시 조정지역 내 모든 주택은 2년 이상 의무 거주해야 비과세 (8. 2 이전 무주택자의 계약분은 해당 무, 조정지역 지정 전 취득분은 해당 무)

 

[장특공 차등화] 거주요건에 따른 차등화 ⇒ 1 주택자도 2년 이상 실거주해야 장특공 최대 80% 혜택 (2년 거주요건 미 만족 시 최대 30%만 가능)

 

*21년 양도 고가주택(실거래가 9억 초과)은 거주기간에 따라 장특공 차별화 --- 연 8% 공제율을 "보유기간: 연 4% + 거주기간: 연 4%" 구분 합산

 

다주택자/ 법인 중과

[장특공 배제] 다주택자가 규제지역 내 주택 매도 시 양도세 중과 및 장특공 배제 (비규제 지역 먼저 매도 시 ⇒ 양도세 중과 X, 장 특공 6~30%/ 3년부터 매년 2% 증가)

 

[양도세 중과] 기본세율 (6~45%, 10억 초과 신설) + 규제지역 2 주택자는 20% 중과/ 3 주택 이상자는 30% 중과 (21. 6. 1부터)

법인이 주택 양도 시 기본 법인세율(10~25%)에 20% 추가 법인세 (비사업용 토지는 10% 추가하며, 20. 6. 18 이후 8년 장기임대주택도 추가 세율 적용)

일시적 2 주택 비과세

*종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 모두 '조정지역'일 경우에만 중복보유기간 상이함 ⇒

18. 9. 13 이전: 3년 내, 18. 9. 14~ 19. 12. 16: 2년 내, 19. 12 17~: 1년 내 

(둘 중 하나가 비조정지역일 경우 3년 유효하며, 12. 16 이후 조정지역 내 매입 시 종전주택 1년 내 처분 후 모두 전입해야 비과세 되며, 임차인 있는 경우 종료까지 최대 2년 연장)

 

⇒ 종전주택이 있는 경우에는 신규주택 취득 시점 기준, 종전주택이 없이 분양권만 있는 경우 먼저 주택으로 전환되는 주택의 취득 시점 기준으로 중복보유기간 산정

 

*다주택자가 기존주택 양도 또는 신규주택 취득으로 인위적인 일시적 2 주택을 만 들 경 우 비과세 기산일은 '직전 주택 양도일'이 되어 비과세 어려워짐 (21. 11. 2 기재부)

단기 매도 세율

*[단기 매도] 2년 미만 단기보유주택 및 분양권에 대한 양도소득세 대폭 인상

(1년 미만: 40% ⇒ 70%, 2년 미만: 기본세율 ⇒ 60%) ⇒  상업용 부동산은 50%, 40%.

 

[단기 복수 주택 매도] 동일 과세기간에 2개 이상 자산 양도 시 비교과세 적용 (합산 후 기본세율 적용과 중과 요율 각각 적용한 합계 중 큰 금액 신고)

중과 배제 주택 (해당 주택 매도 시 중과 배제)
*장기 특공 유호: 최대 30%

장기임대주택(6억 이하, 조정지역은 9.13 이전분, 단기는 2018년 4월 이전분), 상속주택(5년 내), 양도세 감면 주택(조특법 미분양 주택으로 주택수 미포함), 어린이집(5년 후), 장기 사원주택(10년 후), 지방 기준시가 3억 이하 주택(양도세 중과 판단 시에도 주택수 미포함), 부모 합가/결혼 합가 2 주택자(5년 내), 1억 이하 소형주택, 취학/ 근무/ 요양 목적 2 주택자(3억 이하/ 1년 이상 거주)

분양권/ 입주권/ 이축권

[입주권] 1년 미만: 40%, 1년 이상: 일반과세 6~45%

[주택 분양권] 모든 지역 1년 미만: 70%, 1년 이상: 60% ⇒ 상업용 부동산 분양권은 50%, 40%

 

*21년 이후 취득 분양권부터는 양도세 비과세 및 중과여부 판단 시 주택수에 포함 -- 분양권/ 입주권을 먼저 매도 시 종전주택은 분양권 양도시점부터 2년 보유해야 비과세

 

[조합원 입주권] 입주권만 보유한 1 주택자도 실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도소득 금액 산정 (장특공 3년 이후부터 매년 8%씩 공제 가능)

 

[이축권(용마루)] 부동산 자산과 함께 양도하는 이축권은 '양도소득세'로 과세 (이축권 가액을 별도로 평가하여 구분 신고 시에는 기타 소득)

 

임대주택

장기보유 특별공제 혜택 (8년: 50%, 10년: 70%) - 2018년 말까지 취득 3개월 내 등록한 8년 장기임대주택은 양도세 100% 감면 (농특세 감면액의 20% 별도)

 

규제지역 임대주택은 양도세 중과 (913 이후 취득), 임대사업자 거주주택 평생 1회 비과세 (19. 2. 12 이후), 규제지역 임대주택 2년 거주요건 충족해야 비과세 (12. 16 이후 등록)

 

[양도세] 조정지역 장기임대주택 보유자의 거주주택은 비과세 및 9억 초과분 중과 배제 (21. 2. 17 개정). 다주택자는 임대주택도 주택수에 포함 중과 및 장특공 배제

 

*[임대등록제 개편] ⇒ 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지(단기 임대의 장기 전환 불가), 신규 장기임대는 의무기간 10년으로 연장(현재 8년)

 

자진말소(의무기간 1/2 임대 후) ⇒ 양도세 중과 배제(말소 후 1년 내 매도 시, 자동 말소는 양도시기 무관), 거주주택 양도세 비과세(말소 후 5년 내 양도 시), 종부세 합산(말소 후)

상가주택

[상가주택] 22년 이후 매도 시 실거래가 9억 이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세 산정 (9억 이내는 기존과 같이 주택면적이 크면 1 주택 비과세)