[부동산 규제 및 세법 정리] 취득세 종부세 소득세 재개발/재건축

규제대상 및 주요 변경 내용

취득세

1 주택자 (취득세율 변경)

6억 이하: 1%, 6~9억: 2%에서 단계적 상승, 9억 초과: 3% ⇒ 6~9억 구간 2%에서 단계별 상승률 적용 (1천만 원 당 0.06~0.07% 상승)

 

다주택자/ 법인 (취득세 중과)

다주택자 취득세 중과 ⇒ 2 주택 (비조정: 1~3%, 조정: 8%), 3 주택 (비조정: 8%, 조정: 12%), 4 주택 이상/법인 & 증여(조정지역): 12%(7.10 이전 계약분 종전 세율)

⇒ 입주권/분양권(8.12 이후 취득분)과 주거용 오피스텔도 주택수에 포함(1억 미만 제외) ⇒ 일시적 2 주택자는 1 주택으로 신고 후 기한 내 기주택 미처분 시 가산세 포함 추징

 

중과 배제 주택

① 공시가 1억 이하 주택(정비 주택 제외), ② 농어촌주택(토지 660㎡ & 건물 150㎡이내, 공시가 6,500만 원 이내) ③ 상속주택(5년 내) ④ 가정어린이집(3년 이상 사용) 등

 

취득세 감면 (임대주택/생애최초)

(임대주택) 21년까지 공시가 6억 & 60㎡이하의 신축/분양 공동주택(아파트 제외)을 취득 2개월 내 등록 시 100% 감면 (면제 200만 원 초과 시 85% 감면)

*생애최초 주택(연령, 혼인 무관) ⇒ 1.5억 이하: 100% 감면, 1.5~3억(수도권 4억) 이하: 50% 감면

 

취득요건 강화

① 주택거래신고 강화 ⇒ 규제지역 주택구입 시 금액 상관없이(기존 3억 이상) 자금조달계획서 의무제출 (적용: 20년 9월)

② 개발호재 인근 토지거래허가 구역 지정 ⇒ 삼성, 대치, 잠실, 청담, 목동, 성수, 여의도, 압구정: 실입주 구매만 허가되며 임대 불가

 

종부세

1 주택자 부담 축소 (공제액: 11억)

1 주택자 종부세 공제액을 9억에서 11억으로 상향(21년부터) ⇒공동명의자는 공시가 13억 이상의 경우 홈택스에서 시뮬레이션 후 '공동명의 1 주택 특례' 신청이 유리함

1 주택 보유 고령자의 세액공제율(20~40%)과 장기보유공제(20~50%)의 합산 공제율 상한을 80%로 올려 부담을 경감시킴(2021년 적용)

 

종부세율 인상

공정 시정 가액 반영률 인상: 연 5%씩 인상하여 22년에는 100% 적용 (21년: 95%, 22년 100%)

공시 가격 현실화 ⇒ 공동주택 현재 69% 수준을 10년에 걸쳐서 90% 수준으로 인상

[법률 개정 전] 형행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 세율 인상, 3 주택자 & 규제지역 2 주택자: 1.2~6%

3 주택자 및 조정지역 2 주택자의 세부담 상한을 300%로 확대(일반은 150%, 2 주택자: 200%)

*다주택 보유 법인의 종부세를 6% 중과세율 적용(적용: 21년, 예외: 사원용 주택 및 기숙사는 비과세)

종부세 합산/공제

9.13 이후 취득 규제지역 임대주택은 종부세 합산(9.13 이전 취득 주택은 지금 등록해도 합산 배제하지만, 아파트나 임대사업자는 없어지고 10년 장기 임대만 가능함)

* 20. 8. 12 이후 취득 주거용 오피스텔은 종부세 주택수에 포함됨(세금계산서 발행하는 업무용 오피스텔은 제외) ⇒ 소형 오피스텔 매입으로 다주택자 종부세 폭탄 조심해야 함

*법인이 20년 6월 18일부터 조정지역 내 매입 임대주택 등록해도 종부세 합산과세(1 주택: 3%, 조정 2 주택/ 전국 3 주택: 6%)

법인 보유주택의 법인당 종부세 공제액(6억)을 폐지하고 세부담 상한 미적용(21년 과세분부터) ⇒ 현재 3개 법인이 각각 1개씩 보유 시 18억 공제이나 없어짐

 

소득세

임대소득세 감면/ 공동소유 주택

[임대소득세 감면 축소] 2021년부터 8년 장기는 현재 75%에서 임대주택 1 호자는 75%, 2호 이상은 50%로 축소, 4년 단기는 각각 1호 30%와 2호 이상 20%로 축소

[공동명의 주택수 가산] 연간 임대소득 600만 원 이상 또는 기준시가 9억 초과의 30% 이상 지분을 가진 공동명의자도 소득세 주택수 가산(3 주택자는 간주임대료)

 

재개발/ 재건축

입주권 [진행과정] 구역지정 ⇒ 추진위 설립 ⇒조합설립 승인 ⇒ 사업시행인가 ⇒관리처분 인가 ⇒ 일반분양

재개발은 관리처분 인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권 이전 등기 시까지 전매금지

*수도권 투자 과열지역 재건축의 '2년 의무거주' 요건은 취소됨 (21. 7. 13)

 

초과이익 환수제

재건축은 조합원 이익 3천만 원 이상시 수익금 환수(3000~5000만 원: 10%, ~7천: 20%, ~9천: 30%, ~1.1억: 40%, 1.1억 초과: 50%) ⇒ 2018. 1. 2 이전 관리처분 인가 신청은 제외됨

 

무허가 주택

일정 시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한하여 인정되며 청약 시 주택수에 포함은 안되나, 양도세 계산 시 주택수에 포함됨(다른 주택이 있으면 중과됨)