[내집마련할때 알아야할 꿀팁] DSR 규제, 주택담보대출, 대출한도, 생활안정자금, 전세자금, 신용, 정책자금, 대출관련 부동산정책, 공동명의, 세대원 조건

<투기과열지구(서울) 기준_2022년>

 

1) DSR 추가 규제

-차주 단위 DSR 시행(총상환능력심사) 제도 실효성 제고

가계부채 관리방안 2021. 04. 29 발표

(기존 DSR 40% 규제는 투기지역·투기과열지구 내의 9억 원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우, 연소득 80000만 원 이상의 고소득자가 받은 모든 신용대출이 1억 원을 초과할 경우 적용된다. 그러나 가계부채 관리 방안에 따라 다음 3단계에 걸쳐 차주 단위 DSR 적용 대상이 단계적으로 확대된다.)

	현행	1단계('21. 7월)	2단계('22. 7월)	3단계('23. 7월)
주담대	투기·과열지구 9억 원 초과 주택	① 全 규제지역 6억 원 초과 주택	총 대출액  2억 원 초과 (①/② 유지)	총 대출액* 1억 원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천 초과& 1억 원 초과	② 1억 원 초과

- DSR 계산 시 신용대출 만기를 5년으로 축소 (기존 10년)
- DSR 2단계 22. 1월 총 대출액 2억 원 초과 시 DSR 40% 규제
- DSR 3단계 23. 1월 총 대출액 1억 원 초과 시 DSR 40% 규제

 

2) 주택담보대출(주담대)

- 다주택자는 담보대출 불가능함
- 무주택자가 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 있음 (갭 투자 불가를 의미함)
- 1 주택자가 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 있음 (갭 투자 불가 의미)
- 아파트 가격이 9억 이하라면 정책자금 대출(보금자리론, 적격대출 등) 알아보아야 함
(소득제한 등 추가 조건 확인해야 함)
- 고정금리, 변동금리(6개월, 1년, 5년, 10년, 30년 등) 조건을 반드시 비교 확인해야 함

 

3) 대출한도

-LTV는 투기과열지구에서는 KB시세의 40%까지만 가능함

- 9억 초과 물건은 9억까지 40%, 초과금액은 20%만 대출이 가능함

- 15억 초과하는 아파트는 담보대출이 전면 불가함

- DTI, DSR 조건 확인하기 (소득 대비 대출원리금 상환비율)

- 방공제 : 소액 임차보증금 명목으로, 대출 가능금액에서 추가로 차감함( 서울 기준 5000만 원)

*방공제란 주택담보대출 실행 시, 주택임대차 보호법에 따라 설정되어 있는 최우선 변제금을 공제하고 대출이 실행되는 것을 의미

- MCI(모기지 신용보증) 가입 시 방공제 없이 LTV 한도까지 대출 가능함

 

4) 생활안정자금 대출

- 주택 구입 이후 주택을 담보로 받는 대출을 의미

- 세입자 퇴거 자금 지불 목적 포함됨

- 한도는 최대 1억으로, 기존 대출 포함 LTV 한도 이내에서 가능함

- 2018. 09. 13부터 '추가 주택 매수 금지 약정'이 적용됨

 

5) 전세자금 대출

- 1 주택자 전세자금 대출 한도가 최대 2억 원까지 가능함

- 9억 초과 아파트 보유 시 전세자금 대출 신규는 불가능함

- 3억 초과 아파트 구매 시 전세자금 대출 신규는 불가능함

- 3억 초과 아파트 구매 시 기존 전세자금 대출 회수됨

 

6) 신용대출

- 2020. 11. 30 이후 신용대출 1억 초과로 받을 경우에는 주택 구매자금으로 사용은 불가능함
(위반 시 신용대출 전면 회수 및 3년간 주택 관련 대출은 전면 제한)

- 신용대출과 담보대출을 모두 받아야 할 경우에는, DSR 조건을 미리 확인하여 순서를 미리 조율해야 유리함

 

7) 정책자금 대출

- 소득, 주택 가격 등 기준에 부합할 경우에, 더 높은 대출한도 및 낮은 대출금리로 유리한 조건에 대출을 지원하는 제도

- 보금자리론: 주택 가격 6억 원 이하 대출한도 최대 4억 원 까지 가능함

- 적격대출: 주택 가격 9억 원 이하 대출한도 최대 5억 원까지 가능함

- 디딤돌 대출: 주택 가격 5억 원 이하 대출한도 최대 2.6억 원까지 가능함

 

8) 기타 대출 관련 부동산 정책

- 대출 신청할 경우, 분양권도 주택수에 포함됨 (미계약, 미분양, 조합원 입주권 모두 포함)

- 투기과열지구는 구매 주택 가격 상관없이 자금조달계획서 작성 및 증빙 제출 필수적임 (주택 매수를 위한 대출을 받았을 경우 부채 잔액증명서 또는 금융거래확인서 증빙을 첨부해야 함)

 

9) 공동명의, 세대원 조건

- 공동명의 주택인 경우에는 1인의 명의로만 담보대출 신청 가능함

- 나머지 명의자도 담보제공자로 동의가 필수적임

- DTI, DSR 조건으로 인하여 명의자 혹은 배우자의 소득증빙이 필요한 경우도 발생할 수 있음

- 무주택자 혹은 1 주택 처분이 조건인 경우에는 배우자를 포함한 한 세대원 전원의 주택 보유수 확인이 필수적임